Chi Phí Nội Thất Văn Phòng Cho Thuê: Đầu Tư Bao Nhiêu Là Đủ

Khi mặt bằng được đầu tư để cho thuê lại, câu hỏi về chi phí nội thất văn phòng cho thuê không giống câu hỏi của doanh nghiệp làm văn phòng cho mình. Doanh nghiệp tự dùng có thể chấp nhận đầu tư cao cho những giá trị khó lượng hoá như nhận diện thương hiệu hay giữ nhân sự. Chủ đầu tư cho thuê thì mỗi đồng bỏ ra phải quay lại qua giá thuê hoặc tỉ lệ lấp đầy.

Bài viết này đặt bài toán về đúng dạng: đầu tư bao nhiêu để hoàn vốn trong kỳ thuê trung bình, và cắt ở đâu để không ảnh hưởng khả năng cho thuê.

Ba mức đầu tư và tệp khách thuê tương ứng

Mức trọn gói là mức có tỉ lệ hoàn vốn tốt nhất trong phần lớn trường hợp, vì nó phục vụ tệp khách lớn nhất: doanh nghiệp vừa cần vào làm việc ngay, không muốn bỏ vốn làm nội thất cho mặt bằng đi thuê.

Mức cơ bản chỉ hợp lý khi vị trí đủ tốt để khách thuê chấp nhận tự đầu tư, thường là các toà nhà hạng A ở khu trung tâm. Ở vị trí trung bình, mặt bằng thô rất khó cho thuê vì khách phải bỏ vốn mà không mang đi được khi hết hạn.

Mức cao cấp có rủi ro cao nhất. Thời gian hoàn vốn dài, trong khi tệp khách chấp nhận giá thuê tương ứng lại hẹp. Chỉ nên chọn khi đã có khách thuê xác định trước.

Điểm cần lưu ý về khoảng cách giữa các mức: chênh lệch từ cơ bản lên trọn gói là 1,5 đến 2,5 triệu đồng mỗi mét vuông và mua được toàn bộ phần khiến mặt bằng vào làm việc được ngay — vách, phòng họp, pantry, bàn ghế. Chênh lệch từ trọn gói lên cao cấp cũng khoảng 3 đến 4 triệu nhưng chỉ mua được chất lượng bề mặt và thiết bị, tức phần khách thuê cảm nhận được nhưng ít khi trả thêm tương ứng. Đây là lý do đường cong hoàn vốn phẳng dần sau mức trọn gói.

Tính điểm hoàn vốn thay vì tính tổng đầu tư

Con số đầu tư chỉ có nghĩa khi so với phần giá thuê tăng thêm. Cách tính sai phổ biến nhất là lấy tổng đầu tư chia cho phần chênh giá thuê rồi coi đó là thời gian hoàn vốn, mà bỏ qua hai thứ: mặt bằng luôn có thời gian trống, và nội thất mất giá theo năm. Bỏ hai thứ này thì con số hoàn vốn tính ra đẹp hơn thực tế 20 đến 30 phần trăm.

Bốn tham số của phép tính

Phép tính cần bốn tham số, và cả bốn phải lấy trên cùng một cơ sở.

1. Chi phí đầu tư trên mỗi mét vuông. Tính cả phần hạ tầng dùng chung không nhìn thấy như tủ điện tổng và trục kỹ thuật, không chỉ phần hoàn thiện thấy được.
2. Giá thuê mặt bằng thô cùng vị trí, làm mốc so sánh. Phải là giá chưa gồm phí dịch vụ và VAT.
3. Giá thuê dự kiến sau khi hoàn thiện, cũng chưa gồm phí dịch vụ.
4. Tỉ lệ lấp đầy thực tế, tính cả thời gian trống giữa các kỳ thuê.

Sai số hay gặp ở tham số hai và ba là so giá thuê đã gộp phí dịch vụ. Phí dịch vụ, thường 4 đến 6 đô mỗi mét vuông mỗi tháng, gần như không đổi giữa mặt bằng thô và mặt bằng hoàn thiện, nên đưa nó vào cả hai vế chỉ làm loãng phần chênh thật và kéo dài thời gian hoàn vốn tính được.

Ví dụ trên mặt bằng 300m2

Mặt bằng 300m2, đầu tư 5 triệu đồng mỗi mét vuông tức 1,5 tỉ đồng. Giá thuê thô 350.000 đồng mỗi mét vuông mỗi tháng, sau hoàn thiện cho thuê 480.000 đồng. Phần tăng 130.000 đồng mỗi mét vuông, tức 39 triệu đồng mỗi tháng cho toàn mặt bằng.

Nếu lấp đầy 100 phần trăm, thời gian hoàn vốn là 38 tháng. Nhưng tỉ lệ lấp đầy thực tế của văn phòng cho thuê trọn gói thường 80 đến 88 phần trăm do có khoảng trống giữa các kỳ, nên thời gian thật là 44 đến 48 tháng.

Cộng thêm chi phí làm mới giữa các kỳ thuê, khoảng 10 phần trăm giá trị đầu tư mỗi lần đổi khách, thời gian hoàn vốn thực tế lên khoảng 50 tháng. Đây là con số cần so với thời hạn quyền sử dụng mặt bằng còn lại.

Vì sao lấp đầy quyết định nhiều hơn giá thuê

Trong bốn tham số, tỉ lệ lấp đầy tác động mạnh hơn giá thuê nhưng lại bị chủ đầu tư coi nhẹ. Lý do là mỗi tháng trống vừa mất doanh thu vừa cộng vào tuổi nội thất: nội thất trong mặt bằng trống vẫn xuống cấp theo thời gian dù không sinh tiền, nên hai tháng trống không chỉ mất hai tháng tiền thuê mà còn đẩy điểm cần làm mới bề mặt tới gần hơn.

Trên các mặt bằng cho thuê đã theo dõi, chênh lệch giữa lấp đầy 88 và 78 phần trăm làm thời gian hoàn vốn giãn thêm 6 đến 8 tháng — lớn hơn tác động của việc tăng giá thuê thêm 5 phần trăm. Do đó thiết kế nhắm tới thời gian trống ngắn, tức mặt bằng dễ cho thuê lại, có giá trị cao hơn thiết kế nhắm tới giá thuê cao nhất nhưng kén khách.

Hạng mục nào đáng đầu tư, hạng mục nào không

Với văn phòng cho thuê, tiêu chí không phải đẹp mà là bền và không giới hạn tệp khách.

Đáng đầu tư:

• Hệ thống kỹ thuật dư công suất. Phụ tải điện và điều hoà tính cho mật độ cao hơn 20 phần trăm nhu cầu thông thường. Khách thuê ngành công nghệ có mật độ thiết bị cao, và không thể nâng cấp hạ tầng giữa kỳ thuê.
• Sàn và bề mặt chịu mài mòn. Khu vực đi lại nhiều cần vật liệu bền vì sẽ qua nhiều lượt khách. Tiết kiệm ở đây dẫn tới thay sớm.
• Vách ngăn tháo lắp được theo module. Cho phép chia lại mặt bằng theo nhu cầu từng khách thuê mà không phá dỡ. Chi phí ban đầu cao hơn vách thạch cao nhưng tiết kiệm ở mỗi lần đổi khách.
• Hệ thống mạng và ổ chờ đầy đủ. Kéo dây cho toàn bộ vị trí chỗ ngồi tiềm năng ngay từ đầu, chi tiết trong bài về hệ thống mạng LAN văn phòng .

Không đáng đầu tư:

• Đồ gỗ đặt đóng theo phong cách riêng. Khách thuê tiếp theo có thể không phù hợp, và đồ đặt đóng không tháo mang đi được.
• Vật liệu cấp cao ở bề mặt trang trí. Veneer tự nhiên và đá tự nhiên đẹp nhưng không tăng giá thuê tương ứng, lại dễ hỏng khi qua nhiều lượt sử dụng.
• Màu sắc và chi tiết mang đặc trưng mạnh. Giới hạn tệp khách. Bảng màu trung tính cho phép khách thuê tự thêm nhận diện bằng đồ rời và biển hiệu.
• Hệ thống hội nghị lắp cố định. Công nghệ đổi nhanh, và khách thuê thường mang thiết bị của mình.

Thiết kế cho khả năng chia lại mặt bằng

Yếu tố làm tăng giá trị lâu dài nhất của văn phòng cho thuê không phải chất lượng vật liệu mà là khả năng chia lại. Một mặt bằng 400m2 có thể cho thuê nguyên khối, chia hai đơn vị 200m2, hoặc chia ba đơn vị nhỏ, thì có tệp khách rộng gấp nhiều lần mặt bằng chỉ cho thuê được nguyên khối.

Điều kiện để chia lại được nằm ở hạ tầng, phải tính từ giai đoạn thiết kế:

• Hệ điện chia zone độc lập với công tơ riêng cho từng phần diện tích tiềm năng.
• Điều hoà chia zone để mỗi đơn vị điều khiển riêng, không phụ thuộc nhau.
• Vị trí cửa vào riêng cho từng phần, có thể từ hành lang chung.
• Nhà vệ sinh và pantry đặt ở vị trí phục vụ được nhiều cách chia.
• Trục kỹ thuật đi dọc theo đường chia dự kiến, không chạy xuyên qua.

Chi phí thêm cho việc chuẩn bị này khoảng 6 đến 10 phần trăm, nhưng nó quyết định mặt bằng có cho thuê được liên tục hay phải chờ đúng khách có nhu cầu diện tích lớn. Nguyên tắc quy hoạch mặt bằng chi tiết nằm trong bài về quy hoạch mặt bằng văn phòng .

Điểm dễ bỏ sót khi chuẩn bị chia lại là công tơ và cầu dao tổng cho từng phần diện tích. Nếu để chung một đồng hồ, khi chia đôi mặt bằng thì không tách được hoá đơn điện, và tách công tơ sau khi đã đóng trần đồng nghĩa phá một phần trần để kéo lại tuyến. Chi phí đặt sẵn công tơ phụ cho mỗi phần tiềm năng chỉ 3 đến 5 triệu đồng mỗi điểm ở giai đoạn thi công, so với 15 đến 25 triệu và vài ngày dừng cho thuê nếu làm lại sau.

Sai lầm hay gặp là chia zone điều hoà theo dàn nóng chung. Khi hai khách thuê dùng chung một dàn nóng, một bên bật ngoài giờ thì bên kia vẫn bị tính chi phí vận hành, và đây là nguồn tranh chấp thường xuyên. Cách đúng là mỗi phần tiềm năng có dàn nóng riêng ngay từ đầu, dù ban đầu cho thuê nguyên khối.

Chi phí vận hành sau khi hoàn thiện

Bài toán hoàn vốn chưa đủ nếu bỏ chi phí vận hành. Bốn khoản định kỳ.

Bảo trì định kỳ. Khoảng 1,5 đến 2,5 phần trăm giá trị đầu tư mỗi năm, gồm bảo dưỡng điều hoà, kiểm tra hệ điện, sửa các chi tiết cơ khí. Lịch kiểm tra cụ thể nằm trong bài về bảo trì nội thất văn phòng .

Làm mới giữa các kỳ thuê. 8 đến 15 phần trăm giá trị đầu tư mỗi lần đổi khách. Với kỳ thuê trung bình hai năm, đây là khoản đáng kể trong vòng đời.

Thay thế theo tuổi thọ. Thảm khu vực đi lại nhiều cần thay sau ba tới bốn năm, sơn tường sau hai tới ba năm, ghế sau bốn tới năm năm.

Chi phí thời gian trống. Không phải chi phí trực tiếp nhưng làm giảm doanh thu. Mặt bằng hoàn thiện tốt có thời gian trống ngắn hơn, đây là giá trị thật của việc đầu tư đủ mức.

Tổng chi phí vận hành trong năm năm thường bằng 25 đến 35 phần trăm giá trị đầu tư ban đầu. Con số này phải nằm trong bài toán từ đầu, không tính riêng về sau.

Chủ đầu tư cần tính điểm hoàn vốn cho một mặt bằng cụ thể có thể xem các dự án ORIIN Concept đã bàn giao , tham khảo phạm vi dịch vụ , hoặc liên hệ ORIIN Concept để nhận phân tích mức đầu tư theo tệp khách mục tiêu.

Câu hỏi thường gặp về chi phí nội thất văn phòng cho thuê

Chi phí nội thất văn phòng cho thuê nên ở mức nào?

Với văn phòng cho thuê trọn gói, mức đầu tư phổ biến là 4 đến 6 triệu đồng mỗi mét vuông, tương đương 8 đến 14 tháng tiền thuê của diện tích đó. Đầu tư dưới 3 triệu thường không đủ để tăng giá thuê, còn trên 8 triệu thì thời gian hoàn vốn vượt kỳ thuê trung bình và rủi ro cao.

Đầu tư nội thất giúp tăng giá thuê bao nhiêu phần trăm?

Mặt bằng có nội thất hoàn thiện thường cho thuê cao hơn 25 đến 45 phần trăm so với mặt bằng thô cùng vị trí, tùy chất lượng hoàn thiện. Nhưng phần tăng này chỉ giữ được nếu nội thất còn mới; sau ba tới bốn năm, mức cộng thêm giảm dần và cần đầu tư làm mới bề mặt.

Nên chọn phong cách trung tính hay có đặc trưng riêng?

Trung tính, gần như luôn. Văn phòng cho thuê phục vụ nhiều khách thuê liên tiếp với ngành nghề khác nhau, nên mọi lựa chọn mang đặc trưng mạnh sẽ giới hạn tệp khách. Bảng màu trung tính và bố cục linh hoạt cho phép khách thuê thêm nhận diện riêng mà không cần sửa phần cứng.

Chi phí làm mới giữa các kỳ thuê là bao nhiêu?

Khoảng 8 đến 15 phần trăm giá trị đầu tư ban đầu cho mỗi lần đổi khách thuê, gồm sơn lại, vệ sinh sâu, thay thảm khu vực đi lại nhiều và sửa các chi tiết hỏng. Khoản này phải đưa vào bài toán hoàn vốn ngay từ đầu, không tính riêng như chi phí bất thường.

Về người viết

Nội dung trên được biên soạn bởi Nguyễn Ngọc Nam — Tổng Giám đốc (CEO) tại ORIIN Concept, phụ trách chiến lược đầu tư không gian làm việc, tổng mức đầu tư, bài toán vận hành dài hạn. Các số liệu và ví dụ trong bài lấy từ hồ sơ dự án ORIIN Concept đã bàn giao, không phải tài liệu tham khảo lại.

Cần đánh giá cụ thể cho mặt bằng của bạn? Xem danh mục dự án đã hoàn thiện , tham khảo phạm vi dịch vụ hoặc liên hệ ORIIN Concept để nhận tư vấn về chi phí nội thất văn phòng cho thuê.

Bài này thuộc cụm nội dung về thiết kế thi công nội thất văn phòng của ORIIN Concept — nơi tập hợp toàn bộ quy trình, đơn giá và tiêu chuẩn nghiệm thu mà chúng tôi áp dụng cho dịch vụ thiết kế thi công văn phòng trọn gói.