Thiết Kế Văn Phòng 500m2: Thi Công Theo Khu Và Phối Hợp Nhiều Đội

Ở diện tích này, cách tổ chức thi công quan trọng ngang với bản thân thiết kế. Office design 500m2 buộc phải bỏ lối thi công tuần tự một mạch và chuyển sang chia mặt bằng thành nhiều khu cho nhiều đội làm song song, đồng thời phải xử lý những vấn đề chỉ xuất hiện trên khoảng rộng: sai số cốt sàn tích luỹ, logistics vật tư vào toà, và nhân lực cao điểm.

Bài viết này đi từ góc kỹ thuật thi công: chia mặt bằng thành mấy khu, tiến độ theo khu và chỗ chồng lấn, dung sai cốt sàn trên khoảng rộng, khối lượng vật tư và số chuyến vận chuyển, và số người trên công trường ngày cao điểm.

Chia mặt bằng văn phòng 500m2 thành mấy khu thi công

Trên mặt bằng nhỏ, một đội làm tuần tự từ đầu này sang đầu kia là hợp lý. Ở 500m2, làm tuần tự cả sàn nghĩa là kéo dài tổng thời gian tới mức không chấp nhận được, vì mỗi steps phải chờ steps trước xong trên toàn bộ diện tích. Giải pháp là chia mặt bằng thành 3 đến 4 khu thi công, mỗi khu tiến theo chuỗi công tác riêng.

Nguyên tắc chia khu là theo ranh giới tự nhiên — theo trục cột, theo zone chức năng đã quy hoạch — chứ không cắt ngẫu nhiên. Ranh giới tự nhiên giúp mỗi khu là một đơn vị thi công tương đối độc lập, ít phần dùng chung với khu bên cạnh. Mỗi khu có một mốc tiến độ riêng, và các đội luân chuyển qua các khu theo lịch so le: khi đội điện xong khu A chuyển sang khu B thì đội trần vào khu A.

Cách chia khu áp dụng chính nguyên tắc thi công song song đã nêu trong bài về tiến độ thi công văn phòng : song song theo khu vực chứ không theo hạng mục. Cho nhiều đội cùng làm chồng lên nhau trong một khu gây xung đột mặt bằng và làm hỏng phần vừa hoàn thiện; cho mỗi đội một khu riêng thì không.

Bảng dưới đây là một lịch tiến độ so le theo khu cho mặt bằng 500m2 chia bốn khu, hoàn thiện mức trung bình, lấy từ cách chúng tôi tổ chức trên các công trình cỡ này. Nó cho thấy cách các đội luân chuyển để không khu nào phải chờ và không hai đội nào giẫm chân trong cùng một khu.

Điểm quan trọng trong bảng là độ lệch 6 đến 8 ngày giữa các khu: đủ để một đội xong công tác ở khu trước thì chuyển sang khu sau vừa đúng lúc, không phải chờ và không phải nhân đôi số đội. Tổng thời gian 82 ngày cho cả bốn khu ngắn hơn nhiều so với làm tuần tự từng khu một, vốn sẽ cộng dồn thành trên 120 ngày.

Schedule theo khu và chỗ chồng lấn

Chia khu tạo ra một bài toán mới: các khu không hoàn toàn độc lập, và chỗ chồng lấn giữa chúng là nơi dễ vỡ tiến độ nhất. Phần dùng chung — trục giao thông chính, tuyến kỹ thuật chạy qua nhiều khu, khu vệ sinh và pantry phục vụ cả sàn — phải được điều phối riêng vì nó thuộc về mọi khu cùng lúc.

Tuyến kỹ thuật xuyên khu phải làm trước

Tuyến ống gió chính, trục cấp điện tổng và trục cáp mạng thường chạy xuyên qua nhiều khu. Những tuyến này phải hoàn thành trước khi các khu đóng trần, vì chúng là hạ tầng chung. Nếu để mỗi khu tự làm phần kỹ thuật của mình mà không đồng bộ trục chung, sẽ có tình huống khu A đã đóng trần nhưng trục ống gió chính qua khu A chưa xong, buộc phải mở lại trần vừa đóng. Đây là dạng làm lại tốn kém đặc trưng của mặt bằng lớn, và cơ chế của nó giống ràng buộc kỹ thuật trước trần đã nêu trong bài về quy trình thi công nội thất văn phòng .

Mốc tiến độ so le giữa các khu

Cách điều phối hiệu quả là đặt mốc so le: khu A bắt đầu trước, khu B lệch sau vài ngày, khu C lệch tiếp. Độ lệch này để một đội hoàn thành công tác ở khu trước rồi chuyển sang khu sau đúng lúc, không phải chờ. Đặt mốc so le đúng cần biết mỗi công tác mất bao lâu và đội nào làm được mấy khu song song, đó là phần khó nhất của điều phối và là lý do mặt bằng lớn cần một người điều phối tiến độ chuyên trách theo dõi liên tục.

Sai số cốt sàn tích luỹ trên khoảng rộng

Đây là vấn đề kỹ thuật đặc trưng của mặt bằng lớn mà mặt bằng nhỏ không gặp. Trên một khoảng ngắn vài mét, sai số cốt sàn không đáng kể. Trên khoảng rộng 20 đến 30m của mặt bằng 500m2, sai số tích luỹ có thể tới 15 đến 30mm nếu không kiểm soát bằng một hệ mốc chung.

Cơ chế của sai số tích luỹ là mỗi đoạn cán phẳng có dung sai riêng — thường vài mm — và khi nối nhiều đoạn theo chiều dài lớn, các sai số này cộng dồn thay vì triệt tiêu. Nếu mỗi khu thi công tự lấy cốt riêng, khu A có thể cao hơn khu B 10mm ở ranh giới, và chỗ nối hai khu thành bậc gợn thấy rõ khi lát sàn.

Cách chống là thiết lập một hệ mốc cao độ chung bằng máy laser cho toàn bộ mặt bằng trước khi bất kỳ đội nào bắt đầu cán phẳng. Mọi khu lấy cốt từ cùng một hệ mốc này, không tự đặt mốc riêng. Đây là công tác mất một ngày ở đầu dự án nhưng tránh được việc mài hoặc bù cốt tại các ranh giới khu về sau, một việc vừa tốn công vừa khó đạt phẳng. Nguyên tắc xử lý cốt sàn chi tiết nằm trong bài về thi công sàn văn phòng .

Sai số cốt sàn còn kéo theo hệ quả với đồ gỗ và vách chạy dài. Một quầy lễ tân hay dãy tủ dài 8 đến 10m đặt trên nền có cốt lệch sẽ hoặc kênh chân hoặc hở đỉnh, và trên khoảng dài thì độ lệch mm ở nền phóng đại thành khe hở thấy rõ ở đỉnh tủ. Vì vậy trên mặt bằng lớn, các hạng mục chạy dài phải đo cốt nền thực tế tại nhiều điểm rồi bù chân trong bản vẽ sản xuất, thay vì giả định nền phẳng tuyệt đối. Đây là một lý do nữa để hệ mốc chung phải chuẩn ngay từ đầu, vì nó là gốc mà cả sàn lẫn đồ gỗ đều tham chiếu.

Khối lượng vật tư và logistics vào toà

Một công trình 500m2 tiêu thụ khối lượng vật tư lớn tới mức việc đưa vật tư vào toà trở thành một bài toán logistics riêng, không phải chuyện phụ. Vách thạch cao, khung xương, tấm trần, đồ gỗ, thiết bị điều hoà — tất cả phải qua thang tải dùng chung với các văn phòng khác đang hoạt động trong toà.

Thang tải là nút cổ chai

Thang tải là ràng buộc lớn nhất. Toà nhà văn phòng thường chỉ có một tới hai thang tải, dùng chung cho mọi hoạt động chuyển đồ của cả toà, và giới hạn giờ chở vật liệu — thường chỉ ngoài giờ hành chính hoặc theo khung giờ đăng ký. Một công trình 500m2 cần hàng trăm chuyến thang tải cho toàn bộ vật tư, và nếu không đăng ký lịch sớm thì vật tư tới công trường trễ, đội thi công phải chờ, và tiến độ theo khu vỡ. Trên thực tế, nếu thang tải chỉ được dùng ngoài giờ hành chính, năng lực vận chuyển mỗi ngày giảm còn một phần nhỏ so với dùng cả ngày, nên khối lượng vật tư lớn phải trải ra nhiều ngày và lịch giao hàng phải khớp chính xác với các khung giờ đó.

Logistics phải vào lịch tiến độ

Cách xử lý là đưa lịch vận chuyển vào chính lịch tiến độ thi công, không tách rời. Mỗi mốc công tác cần vật tư gì thì vật tư đó phải tới trước, nghĩa là lịch đặt hàng và lịch thang tải phải lùi trước mốc thi công đủ thời gian. Với đồ gỗ khối lượng lớn và cồng kềnh, cần tính cả việc một số món quá lớn không vào được thang tải và phải tháo rời hoặc sản xuất theo module lắp tại chỗ. Những phát sinh liên quan tới vận chuyển và điều kiện toà nhà nằm trong bài về thi công văn phòng trong toà nhà đang hoạt động .

Số người trên công trường ngày cao điểm

Thi công chia khu song song nghĩa là nhiều đội có mặt cùng lúc, và số người trên công trường ngày cao điểm là con số phải tính để bố trí mặt bằng thi công, an toàn và điều phối. Trên một công trình 500m2 chạy 3 đến 4 khu song song, ngày cao điểm có thể có 25 đến 40 người thuộc nhiều đội khác nhau — điện, nước, trần vách, đồ gỗ, sơn, sàn.

Số người đông trên mặt bằng đang thi công tạo ra rủi ro va chạm công tác và an toàn lao động. Cần phân định rõ khu nào đội nào đang làm, lối đi vật tư tách khỏi khu đang hoàn thiện, và một người điều phối theo dõi để hai đội không cùng cần một khoảng không gian. Đây cũng là lý do mặt bằng lớn cần giám sát hiện trường chặt hơn, vì số điểm có thể sai nhân lên theo số đội. Các nguyên tắc an toàn khi nhiều đội cùng làm nằm trong bài về an toàn lao động thi công văn phòng , còn vai trò điều phối trong bài về giám sát thi công nội thất văn phòng .

Khi quy mô lên tới một sàn rất lớn hoặc trải nhiều tầng, các bài toán này còn phức tạp hơn, xem bài về thiết kế văn phòng 1000m2 . Doanh nghiệp chuẩn bị công trình cỡ này có thể xem các dự án ORIIN Concept đã bàn giao , tham khảo phạm vi dịch vụ , hoặc liên hệ ORIIN Concept để nhận kế hoạch thi công chia khu cụ thể.

Câu hỏi thường gặp về thiết kế văn phòng 500m2

Văn phòng 500m2 chia thành mấy khu thi công?

Thường chia 3 đến 4 khu thi công, mỗi khu cho một chuỗi công tác riêng để nhiều đội làm song song mà không chồng lấn. Chia khu theo ranh giới tự nhiên của mặt bằng — theo trục cột, theo zone chức năng — và cho mỗi khu một mốc tiến độ riêng. Cách này rút ngắn tổng thời gian so với làm tuần tự cả sàn, nhưng đòi hỏi điều phối chặt để các khu không giẫm chân nhau ở phần dùng chung.

Sai số cốt sàn tích luỹ trên mặt bằng 500m2 là bao nhiêu?

Trên một khoảng rộng 20 đến 30m, sai số cốt sàn có thể tích luỹ tới 15 đến 30mm nếu không kiểm soát bằng mốc chuẩn chung. Nguyên nhân là mỗi đoạn cán phẳng có dung sai riêng, và khi nối nhiều đoạn theo chiều dài lớn thì các sai số cộng dồn thay vì triệt tiêu. Cách chống là thiết lập một hệ mốc cao độ chung bằng máy laser cho cả mặt bằng trước khi bất kỳ đội nào bắt đầu cán.

Office build-out 500m2 mất bao nhiêu ngày?

Với hoàn thiện mức trung bình và thi công chia khu song song, một mặt bằng 500m2 thường mất 60 đến 90 ngày. Nếu làm tuần tự cả sàn thay vì chia khu thì thời gian dài hơn đáng kể. Phần chiếm nhiều thời gian nhất vẫn là hệ thống kỹ thuật và đồ gỗ, và chính vì chúng dài nên việc chia khu để chạy song song mới tạo ra khác biệt lớn về tổng tiến độ.

Logistics vật tư vào toà nhà cho công trình 500m2 khó ở đâu?

Khó nhất là thang tải và giờ được phép vận chuyển. Một công trình 500m2 cần hàng trăm chuyến vật tư qua thang tải dùng chung với các văn phòng khác, và toà nhà thường giới hạn giờ chở vật liệu ngoài giờ hành chính. Không lên lịch thang tải sớm là nguyên nhân phổ biến khiến vật tư tới công trường trễ và đội thi công phải chờ, làm vỡ tiến độ theo khu.

Về người viết

Nội dung trên được biên soạn bởi Huỳnh Thiên Bảo — Quản lý Kỹ thuật tại ORIIN Concept, phụ trách hệ thống MEP, HVAC, điện nhẹ, phối hợp kỹ thuật với ban quản lý toà nhà. Các số liệu và ví dụ trong bài lấy từ hồ sơ dự án ORIIN Concept đã bàn giao, không phải tài liệu tham khảo lại.

Cần đánh giá cụ thể cho mặt bằng của bạn? Xem danh mục dự án đã hoàn thiện , tham khảo phạm vi dịch vụ hoặc liên hệ ORIIN Concept để nhận tư vấn về thiết kế văn phòng 500m2.

Bài này thuộc cụm nội dung về thiết kế thi công nội thất văn phòng của ORIIN Concept — nơi tập hợp toàn bộ quy trình, đơn giá và tiêu chuẩn nghiệm thu mà chúng tôi áp dụng cho dịch vụ thiết kế thi công văn phòng trọn gói.