Chi Phí Thi Công Nội Thất Văn Phòng: 6 Yếu Tố Quyết Định Đơn Giá

Khi lập ngân sách cho một văn phòng mới, chi phí thi công nội thất văn phòng là con số khó ước lượng nhất. Không như tiền thuê mặt bằng có đơn giá công khai, chi phí thi công dao động rất rộng cho cùng một diện tích. Hai dự án 400m2 nằm cùng một toà nhà có thể chênh nhau hơn một tỉ đồng, và toàn bộ khoảng chênh đó giải thích được bằng sáu yếu tố cụ thể.

Bài viết dưới đây phân tích từng yếu tố kèm vùng giá tham khảo, dựa trên bảng bóc tách khối lượng của các dự án ORIIN Concept đã nghiệm thu.

Cấu trúc chi phí thi công nội thất văn phòng

Trước khi nói tới các yếu tố ảnh hưởng, cần thấy tiền đi vào đâu. Bảng dưới đây là tỉ trọng điển hình của một dự án văn phòng hoàn thiện mức trung bình.

Điều đáng chú ý: nhóm chiếm tỉ trọng cao nhất lại là nhóm dễ điều chỉnh nhất. Đồ gỗ đặt đóng có thể thay bằng đồ mua sẵn ở những vị trí không cần tùy biến, và đó là đòn tiết kiệm mạnh nhất mà không ảnh hưởng công năng.

Yếu tố thứ nhất: hiện trạng mặt bằng khi nhận

Đây là yếu tố tạo chênh lệch lớn nhất nhưng ít được tính tới khi lập ngân sách sơ bộ. Mặt bằng bàn giao ở ba trạng thái khác nhau dẫn tới ba mức chi phí khác nhau.

Mặt bằng bare shell chỉ có kết cấu thô: không trần, không sàn hoàn thiện, hệ thống kỹ thuật mới tới đầu chờ ngoài hành lang. Chi phí thi công ở trạng thái này cao hơn 25 đến 40 phần trăm so với mặt bằng đã có sẵn hạ tầng, vì phải làm toàn bộ hệ trần, sàn nâng hoặc sàn hoàn thiện, và kéo hệ thống từ tủ điện tổng.

Mặt bằng warm shell đã có trần, sàn cơ bản, điều hoà trung tâm và hệ thống phòng cháy. Đây là trạng thái phổ biến nhất và cũng là cơ sở cho các bảng đơn giá thị trường.

Mặt bằng có nội thất cũ nghe như tiết kiệm nhưng thường không. Phải tính thêm chi phí phá dỡ, vận chuyển phế thải và xử lý những phần hạ tầng cũ không đạt chuẩn. Với mặt bằng từng dùng làm văn phòng nhiều năm, chi phí tháo dỡ và khắc phục có thể ngang với làm mới từ trạng thái warm shell.

Yếu tố thứ hai: cấp hoàn thiện vật liệu

Cùng một bản vẽ, đổi cấp vật liệu là đổi được 40 phần trăm chi phí. Ba ví dụ dễ thấy nhất.

• Sàn. Vinyl dán keo khoảng 350.000 đến 550.000 đồng/m2. Thảm tấm 600.000 đến 1.200.000 đồng/m2. Sàn nâng kỹ thuật từ 1.400.000 đồng/m2 trở lên, chưa tính lớp phủ.
• Vách ngăn. Thạch cao hai mặt khung xương 78 khoảng 550.000 đến 800.000 đồng/m2. Kính cường lực khung nhôm 1.800.000 đến 3.200.000 đồng/m2. Kính hộp cách âm hai lớp từ 3.500.000 đồng/m2.
• Bề mặt đồ gỗ. Melamine khoảng 1.400.000 đồng/m2 hoàn thiện. Laminate 1.900.000 đến 2.400.000. Veneer tự nhiên sơn PU từ 2.800.000 đồng/m2.

Nguyên tắc phân bổ hiệu quả: đầu tư vào bề mặt bị chạm và bị nhìn gần, tiết giảm ở bề mặt xa mắt. Mặt bàn làm việc, tay nắm cửa, quầy lễ tân nên dùng cấp cao. Trần khu làm việc chung và mặt sau tủ có thể dùng cấp cơ bản mà không ai nhận ra khác biệt.

Vì sao đổi cấp vật liệu đổi được nhiều chi phí đến vậy

Khoảng chênh giữa các cấp vật liệu không tuyến tính mà giãn ra ở đầu cao. Từ melamine lên laminate chỉ tăng khoảng 40 phần trăm đơn giá bề mặt, nhưng từ laminate lên veneer sơn PU tăng thêm 45 đến 55 phần trăm nữa, vì veneer cộng thêm nhiều lớp sơn thủ công và tỉ lệ hao hụt gỗ tự nhiên cao. Nhân khoảng chênh đó với vài trăm mét vuông bề mặt đồ gỗ trong một văn phòng 400m2 thì con số tuyệt đối lên tới hàng trăm triệu.

Đây là chỗ đánh đổi rõ nhất: một mặt bàn veneer đẹp hơn laminate ở khoảng cách nửa mét, nhưng ở khu làm việc chung nơi mặt bàn bị che bởi màn hình và giấy tờ, khác biệt đó gần như không ai thấy. Dồn veneer cho quầy lễ tân và phòng giám đốc, dùng laminate cho phần còn lại là cách giữ được cảm nhận cao cấp ở đúng điểm nhìn mà không trả giá trên toàn bộ diện tích.

Yếu tố thứ ba: khối lượng đồ đặt đóng

Đồ đặt đóng đắt hơn đồ mua sẵn từ 1,6 đến 2,5 lần cho cùng công năng. Lý do là chi phí thiết kế chi tiết, gia công đơn chiếc và lắp đặt tại hiện trường.

Đồ đặt đóng chỉ đáng tiền ở ba trường hợp: khi cần khớp chính xác vào một khoảng trống bất thường như hốc dưới cầu thang hoặc khoảng giữa hai cột; khi là điểm nhìn chính như quầy lễ tân; và khi tích hợp hệ thống kỹ thuật như bàn phòng họp có hộp điện âm.

Ngoài ba trường hợp đó, đồ mua sẵn từ nhà cung cấp nội thất văn phòng cho chất lượng tương đương với giá thấp hơn nhiều, lại có sẵn bảo hành và dễ thay thế. Chi tiết về cách chọn giữa hai phương án nằm trong bài về nội thất rời văn phòng .

Yếu tố thứ tư: hệ thống kỹ thuật phải làm lại

Nhóm chi phí này khó nhìn thấy nên hay bị bỏ sót nhất trong ngân sách sơ bộ, nhưng lại chiếm tới 30 phần trăm ở những mặt bằng cũ.

Điều hoà là hạng mục nặng nhất. Nếu toà nhà cấp điều hoà trung tâm thì chỉ cần làm hệ ống gió và miệng gió. Nếu phải lắp hệ VRV riêng, chi phí tăng thêm 800.000 đến 1.500.000 đồng cho mỗi mét vuông sàn.

Hệ điện cần tính lại phụ tải theo mật độ chỗ ngồi thực tế. Một văn phòng công nghệ với hai màn hình mỗi chỗ có phụ tải cao hơn 60 phần trăm so với văn phòng hành chính, và tủ điện của toà nhà không luôn đáp ứng được.

Phòng cháy chữa cháy phải điều chỉnh theo bố trí mới. Mỗi lần dịch vách ngăn là phải dịch đầu phun sprinkler và đầu báo khói, kèm thủ tục thẩm duyệt. Yêu cầu chi tiết nằm trong bài về quy định PCCC văn phòng .

Sai lầm hiện trường khi bỏ qua khảo sát phụ tải điện

Trên một mặt bằng 350m2 bàn giao dạng warm shell, ngân sách sơ bộ lấy nguyên hệ điện của toà nhà và chỉ tính chi phí đi dây tới các bàn. Khi triển khai, mật độ chỗ ngồi thực tế là 1 người trên 5m2 với hai màn hình mỗi bàn, phụ tải vượt 40 phần trăm so với thiết kế gốc của tầng. Kết quả là phải nâng cấp aptomat tổng, kéo lại một phần dây trục và bổ sung một tủ điện phụ, phát sinh khoảng 180 triệu đồng và 8 ngày công không có trong dự toán ban đầu.

Khoản này lẽ ra được nhìn thấy ngay nếu có steps đo phụ tải theo mật độ thực tế trước khi chốt ngân sách. Đo phụ tải chỉ mất một buổi khảo sát, còn khắc phục khi hệ điện đã đi dây thì đắt hơn nhiều lần vì phải mở lại trần và tường đã đóng.

Yếu tố thứ năm: điều kiện thi công tại toà nhà

Hai mặt bằng giống nhau về mọi mặt nhưng nằm ở hai toà nhà khác nhau có thể chênh 10 đến 18 phần trăm chi phí, hoàn toàn do điều kiện thi công.

Các yếu tố làm tăng chi phí: chỉ được thi công ngoài giờ hành chính, tính công đêm cao hơn 30 đến 50 phần trăm; chỉ có một thang tải dùng chung, kéo dài thời gian vận chuyển vật tư; yêu cầu bảo hiểm và tiền đặt cọc hoàn trả mặt bằng cao; hạn chế giờ mang vật tư vào, buộc phải tập kết trong khu vực thi công gây chật.

Với các toà nhà quản lý nghiêm, phần chi phí này nên được ghi thành dòng riêng trong dự toán ngay từ đầu, chứ không gộp vào chi phí chung. Cách xử lý cụ thể tại hiện trường được mô tả trong bài về thi công trong toà nhà đang hoạt động .

Yếu tố thứ sáu: tiến độ yêu cầu

Rút ngắn tiến độ là cách làm tăng chi phí nhanh nhất mà không đổi được gì về chất lượng. Khi thời gian bị nén, nhà thầu phải tăng số mũi thi công song song, thuê thêm nhân công theo ngày với đơn giá cao, và mua vật tư có sẵn thay vì đặt hàng theo lô.

Vùng tiến độ hợp lý cho văn phòng hoàn thiện mức trung bình là 45 đến 60 ngày cho 300 đến 500m2. Nén xuống 30 ngày làm chi phí tăng 12 đến 20 phần trăm. Nén dưới 25 ngày thì ngoài chi phí, rủi ro sai sót cũng tăng vì các công tác chồng lên nhau và không đủ thời gian nghiệm thu từng lớp.

Ngược lại, kéo dài tiến độ quá mức cũng không tiết kiệm: chi phí quản lý hiện trường, bảo vệ và điện nước thi công vẫn phát sinh theo ngày.

Nén tiến độ làm tăng chi phí ở đâu

Phần tăng chi phí khi nén tiến độ không rải đều mà tập trung vào ba khoản. Thứ nhất là công đêm và cuối tuần, tính cao hơn 30 đến 50 phần trăm đơn giá ngày thường. Thứ hai là chi phí vật tư mua gấp: khi không kịp đặt theo lô, phải mua tại kho với giá cao hơn 10 đến 18 phần trăm và đôi khi phải đổi sang loại có sẵn thay vì loại đã chọn. Thứ ba là chi phí điều phối tăng vì nhiều đội cùng làm trong một mặt bằng, cần thêm nhân sự giám sát để tránh xung đột công tác.

Đánh đổi cần cân là giữa tiền công thuê mặt bằng cũ trong thời gian chờ và phần chi phí thi công tăng thêm khi nén. Với mặt bằng thuê giá cao ở trung tâm, tiền thuê mỗi tháng có thể lớn hơn khoản 12 đến 20 phần trăm tăng do nén, nên nén tiến độ là hợp lý. Với mặt bằng chưa phải trả tiền thuê song song thì kéo dài trong vùng 45 đến 60 ngày rẻ hơn.

Lập ngân sách sơ bộ chỉ với ba con số

Khi chưa có bản vẽ, có thể ước lượng ngân sách thi công chỉ từ ba thông tin: diện tích sàn, trạng thái bàn giao mặt bằng, và cấp hoàn thiện mong muốn.

1. Lấy diện tích sàn nhân với đơn giá cấp hoàn thiện: 3,5 triệu cho cơ bản, 5 triệu cho trung bình, 7 triệu cho cao cấp.
2. Nếu mặt bằng là bare shell, cộng thêm 30 phần trăm. Nếu có nội thất cũ cần phá dỡ, cộng 10 phần trăm.
3. Cộng dự phòng 10 phần trăm cho phát sinh. Đây là mức thực tế, không phải mức an toàn quá đà — các nguyên nhân phát sinh phổ biến được liệt kê trong bài về phát sinh khi thi công văn phòng .

Con số ra được ở steps này có sai số khoảng 15 phần trăm, đủ để quyết định có thuê mặt bằng hay không. Để có dự toán chính xác hơn cần bản vẽ phương án và bảng bóc tách khối lượng, quy trình này được trình bày trong bài về dự toán thi công văn phòng .

Doanh nghiệp cần dự toán cho mặt bằng cụ thể có thể tham khảo các dự án ORIIN Concept đã bàn giao để đối chiếu quy mô tương đương, hoặc xem phạm vi dịch vụ thi công trước khi yêu cầu báo giá.

Câu hỏi thường gặp về chi phí thi công nội thất văn phòng

Chi phí thi công nội thất văn phòng trung bình bao nhiêu một mét vuông?

Vùng giá phổ biến trên thị trường là 3 đến 8 triệu đồng mỗi mét vuông sàn, tùy cấp hoàn thiện. Mức 3 đến 4,5 triệu là hoàn thiện cơ bản với vách thạch cao và sàn vinyl. Mức 6 đến 8 triệu áp dụng khi có nhiều đồ đặt đóng, vách kính khung nhôm và hệ thống kỹ thuật riêng.

Hạng mục nào chiếm tỉ trọng lớn nhất trong chi phí thi công?

Với phần lớn dự án văn phòng, nhóm đồ gỗ đặt đóng và nội thất rời chiếm 30 đến 40 phần trăm, hệ thống kỹ thuật gồm điện, điều hoà và mạng chiếm 20 đến 30 phần trăm. Phần hoàn thiện thô như trần, tường, sàn thường chỉ khoảng 20 phần trăm.

Vì sao đơn giá thi công cho mặt bằng nhỏ lại cao hơn?

Chi phí huy động máy móc, nhân công cố định và thời gian di chuyển vật tư gần như không đổi theo diện tích. Với mặt bằng dưới 100m2, các khoản này chia trên ít mét vuông nên đơn giá bị đẩy lên 15 đến 25 phần trăm so với mặt bằng 300m2 cùng cấp hoàn thiện.

Chi phí thi công có bao gồm nội thất rời không?

Thường là không, trừ khi hợp đồng ghi rõ. Bàn, ghế, tủ di động và thiết bị điện tử hay được tách thành gói riêng vì chủ đầu tư có thể mua trực tiếp từ nhà cung cấp. Khi so sánh báo giá, cần kiểm tra dòng này vì nó chiếm 15 đến 25 phần trăm tổng ngân sách.

Về người viết

Nội dung trên được biên soạn bởi Võ Trọng Bằng — QS/QC tại ORIIN Concept, phụ trách bóc tách khối lượng, đơn giá, kiểm soát chất lượng và nghiệm thu. Các số liệu và ví dụ trong bài lấy từ hồ sơ dự án ORIIN Concept đã bàn giao, không phải tài liệu tham khảo lại.

Cần đánh giá cụ thể cho mặt bằng của bạn? Xem danh mục dự án đã hoàn thiện , tham khảo phạm vi dịch vụ hoặc liên hệ ORIIN Concept để nhận tư vấn về chi phí thi công nội thất văn phòng.

Bài này thuộc cụm nội dung về thiết kế thi công nội thất văn phòng của ORIIN Concept — nơi tập hợp toàn bộ quy trình, đơn giá và tiêu chuẩn nghiệm thu mà chúng tôi áp dụng cho dịch vụ thiết kế thi công văn phòng trọn gói.