Chi Phí Thiết Kế Văn Phòng Theo M2: Bảng Giá Theo 3 Mức Đầu Tư

Câu hỏi về chi phí thiết kế văn phòng theo m2 là câu hỏi đầu tiên gần như mọi doanh nghiệp đặt ra, nhưng cũng là câu hỏi ít có ích nhất nếu tách khỏi phạm vi hồ sơ. Một đơn giá 150.000 đồng mỗi mét vuông có thể là đắt hoặc rẻ, tùy vào bộ đầu ra đi kèm.

Bài viết này chia đơn giá thiết kế thành ba mức đầu tư, mỗi mức ứng với một bộ đầu ra cụ thể, để doanh nghiệp biết mình đang so sánh cái gì với cái gì.

Ba mức đầu tư và bộ đầu ra tương ứng

Other biệt giữa ba mức không phải chất lượng thiết kế mà là độ chi tiết của hồ sơ. Mức cơ bản không sai, nó phù hợp khi doanh nghiệp có nhà thầu quen và mặt bằng không phức tạp. Nhưng nếu dùng mức cơ bản để đấu thầu thi công thì các nhà thầu sẽ chào giá dựa trên cách hiểu khác nhau, và bảng báo giá không so sánh được.

Mức tiêu chuẩn là mức mà phần lớn dự án cần, vì nó tạo ra bộ hồ sơ đủ để bốn nhà thầu chào cùng một phạm vi. Chênh lệch 60.000 đồng mỗi mét vuông so với mức cơ bản, tức 24 triệu cho mặt bằng 400m2, thường tiết kiệm lại nhiều hơn thế trong vòng đấu thầu thi công.

Yếu tố làm đơn giá lệch khỏi vùng tham khảo

Vùng giá trong bảng trên áp dụng cho mặt bằng tiêu chuẩn: hình dạng gọn, cột đúng lưới, trần trên 2,7m, các khu chức năng thông dụng. Bốn yếu tố dưới đây đẩy đơn giá lên.

Hình dạng mặt bằng bất thường. Mặt bằng hình chữ L, có góc chéo, hoặc nhiều cột lệch trục làm tăng khối lượng bản vẽ 20 đến 35 phần trăm. Mỗi góc không vuông là một loạt chi tiết phải vẽ riêng.

Trần thấp dưới 2,6m. Buộc phải giải quyết bài toán bố trí hệ thống kỹ thuật trong không gian hẹp, cần nhiều bản vẽ phối hợp hơn và thường phải làm mô hình ba chiều để kiểm tra xung đột.

Khu chức năng đặc thù. Phòng lab, phòng server, khu trưng bày sản phẩm, phòng thu âm. Mỗi khu như vậy có yêu cầu kỹ thuật riêng và khối lượng bản vẽ tương đương một phần ba mặt bằng thông thường.

Yêu cầu chứng nhận công trình. Nếu hướng tới chứng nhận xanh, hồ sơ phải kèm tính toán và tài liệu chứng minh, làm tăng 15 đến 25 phần trăm khối lượng. Chi tiết về giá trị thực tế của chứng nhận nằm trong bài về chứng nhận LEED cho văn phòng .

Vì sao mặt bằng nhỏ không nên tính theo m2

Khối lượng công việc thiết kế không tỉ lệ thuận với diện tích. Một văn phòng 80m2 vẫn cần đủ mặt bằng bố trí, phối cảnh các khu chính, chi tiết đồ đóng và bản vẽ phối hợp kỹ thuật. Khối lượng đó bằng khoảng 60 phần trăm một văn phòng 200m2, không phải 40 phần trăm.

Hệ quả khi tính theo m2: đơn giá cho mặt bằng nhỏ bị đẩy lên 250.000 đến 400.000 đồng mỗi mét vuông, con số trông bất hợp lý và thường khiến chủ đầu tư nghi ngờ.

Cách tính hợp lý hơn cho mặt bằng dưới 150m2 là gói cố định, thường 25 đến 60 triệu đồng tùy độ phức tạp. Cách này minh bạch hơn và tránh cảm giác bị tính giá cao. Điểm cần ghi rõ trong hợp đồng gói: số lần chỉnh sửa được bao gồm và danh mục đầu ra cụ thể.

Phần khối lượng cố định không co theo diện tích

Lý do khối lượng không co tuyến tính nằm ở chỗ có một phần công việc là cố định bất kể diện tích. Mỗi dự án đều cần một lần khảo sát hiện trạng, một lần lập ý tưởng thiết kế, một bộ thuyết minh vật liệu và một lần phối hợp với hệ thống kỹ thuật của toà nhà. Phần cố định này chiếm 40 đến 50 phần trăm tổng công thiết kế cho mặt bằng nhỏ, và nó không giảm đi khi diện tích giảm. Phần co theo diện tích chỉ là số lượng bản vẽ chi tiết và số khu chức năng, tức nửa còn lại.

Đó là lý do đường quan hệ giữa phí và diện tích không đi qua gốc toạ độ. Vẽ hai điểm — một gói 80m2 và một gói 200m2 — rồi nối lại sẽ thấy đường thẳng cắt trục phí ở một con số dương đáng kể, không phải ở 0. Áp đơn giá m2 tức là ép đường đó đi qua gốc, và sai số dồn hết vào mặt bằng nhỏ.

Khi nào gói cố định vẫn nên quy ra đơn giá để đối chiếu

Ngay cả khi chốt gói cố định, vẫn nên quy ngược ra đơn giá m2 một lần để đối chiếu với mặt bằng tương đương. Nếu gói 120m2 quy ra 300.000 đồng mỗi mét vuông trong khi mặt bằng 400m2 cùng cấp hồ sơ chỉ 180.000 đồng, chênh lệch đó cần giải thích được bằng độ phức tạp thực tế chứ không phải mặc định. Con số quy đổi là công cụ kiểm tra, không phải cơ sở tính giá.

Quan hệ giữa phí thiết kế và chi phí thi công

Phí thiết kế thường chiếm 3 đến 7 phần trăm tổng ngân sách nội thất. Với mặt bằng 400m2 chi phí thi công 2 tỉ đồng, phí thiết kế mức tiêu chuẩn khoảng 70 triệu, tức 3,5 phần trăm.

Đòn bẩy của một khoản chi nhỏ

Con số nhỏ nhưng có đòn bẩy lớn nhất. Toàn bộ quyết định về khối lượng đồ đóng, cấp vật liệu và cách chia không gian được chốt ở giai đoạn thiết kế, và chúng quyết định khoảng 90 phần trăm chi phí thi công. Một hồ sơ tốt có thể tiết kiệm 15 phần trăm chi phí thi công so với hồ sơ làm cẩu thả, tức 300 triệu đồng trong ví dụ trên.

Cơ chế của đòn bẩy này là mỗi nét vẽ ở giai đoạn thiết kế cố định một khoản chi ở giai đoạn thi công. Chọn vách thạch cao thay vì vách kính khung nhôm cho một khu là chênh lệch vài chục triệu, và quyết định đó mất năm phút trên bản vẽ nhưng không đảo được sau khi đã đặt hàng. Khi hồ sơ thiết kế mỏng, các quyết định này bị đẩy sang giai đoạn thi công, nơi chúng được chốt vội dưới áp lực tiến độ và thường theo hướng đắt hơn.

Vì sao cắt phí thiết kế hiếm khi có lợi

Đây là lý do cắt phí thiết kế hiếm khi có lợi. Nếu ngân sách căng, cách tốt hơn là giữ nguyên cấp hồ sơ nhưng thu hẹp phạm vi vật liệu, cách làm được trình bày trong bài về tối ưu ngân sách thiết kế văn phòng .

Phép tính đơn giản cho thấy đánh đổi này lệch hẳn về một phía: tiết kiệm 30 triệu tiền thiết kế bằng cách hạ từ mức tiêu chuẩn xuống cơ bản có thể làm mất khả năng đấu thầu và đẩy chi phí thi công lên hàng trăm triệu. Ngược lại, nâng cấp hồ sơ hiếm khi tốn quá 1,5 đến 2 phần trăm tổng đầu tư. Với một khoản chi có đòn bẩy bất đối xứng như vậy, cắt giảm nó gần như luôn là quyết định sai.

Cơ chế trừ phí thiết kế vào giá thi công

Khi cùng một đơn vị làm cả thiết kế và thi công, thông lệ là trừ 50 đến 100 phần trăm phí thiết kế vào giá trị hợp đồng thi công. Điều khoản này cần ghi rõ ba nội dung.

• Mức trừ cụ thể theo phần trăm phí thiết kế, không ghi chung là "sẽ trừ".
• Terms: thường yêu cầu giá trị hợp đồng thi công đạt ngưỡng tối thiểu.
• Thời điểm trừ: trừ vào đợt thanh toán nào, tránh tình huống trừ vào đợt cuối và đợt cuối lại không bao giờ tới.

Cần thận trọng với cơ chế miễn phí thiết kế hoàn toàn nếu ký thi công. Cách này nghe hấp dẫn nhưng phí thiết kế phải nằm ở đâu đó, thường được cộng vào đơn giá thi công theo cách khó kiểm tra. Kết quả là chủ đầu tư mất khả năng đấu thầu thi công vì đã bị ràng buộc từ giai đoạn thiết kế. Cách so sánh hai bản báo giá được nêu trong bài về báo giá thiết kế nội thất văn phòng .

Chọn mức đầu tư nào cho dự án của bạn

Bốn câu hỏi để quyết định.

1. Có đấu thầu thi công không? Nếu có, cần tối thiểu mức tiêu chuẩn. Không có hồ sơ triển khai thì các báo giá không so sánh được và vòng đấu thầu mất ý nghĩa.
2. Mặt bằng có khu chức năng đặc thù không? Nếu có phòng lab, phòng server hoặc khu trưng bày, cần mức chuyên sâu cho những khu đó, mức tiêu chuẩn cho phần còn lại. Có thể chia mức theo khu vực chứ không nhất thiết áp một mức cho toàn bộ.
3. Đội quản lý dự án nội bộ có kinh nghiệm nội thất không? Nếu có người đủ chuyên môn theo dõi hiện trường, mức tiêu chuẩn là đủ. Nếu không, nên thêm hạng mục giám sát tác giả.
4. Budget thi công bao nhiêu? Với ngân sách trên 2 tỉ đồng, khoản chênh giữa mức tiêu chuẩn và chuyên sâu chỉ khoảng 1,5 phần trăm tổng đầu tư, trong khi rủi ro giảm đáng kể.

Trên thực tế, phần lớn dự án văn phòng từ 200 đến 800m2 phù hợp với mức tiêu chuẩn cộng giám sát tác giả. Đây là cấu hình cân bằng giữa chi phí hồ sơ và khả năng kiểm soát thi công.

Một cách chia thực dụng cho mặt bằng lớn có nhiều loại không gian: áp mức tiêu chuẩn cho khu làm việc mở chiếm phần lớn diện tích, và nâng riêng những khu có rủi ro cao lên chuyên sâu. Khu làm việc mở là phần lặp lại, khối lượng bản vẽ trên mỗi mét vuông thấp; còn phòng lab hay khu trưng bày là phần mỗi chi tiết đều riêng. Chia mức theo tính chất khu vực thay vì áp một mức đồng loạt thường tiết kiệm 8 đến 12 phần trăm phí thiết kế mà không giảm độ an toàn ở đúng chỗ cần.

Doanh nghiệp cần xác định mức hồ sơ phù hợp cho mặt bằng cụ thể có thể xem các dự án đã bàn giao để so quy mô, tham khảo phạm vi dịch vụ thiết kế , hoặc liên hệ ORIIN Concept để nhận tư vấn về bộ đầu ra cần thiết.

Câu hỏi thường gặp về chi phí thiết kế văn phòng theo m2

Chi phí thiết kế văn phòng theo m2 tính trên diện tích nào?

Cần hỏi rõ vì có hai cách. Area thuê trên hợp đồng bao gồm phần hành lang chung và cột, lớn hơn diện tích thực kê nội thất từ 8 đến 15 phần trăm. Đơn giá tính trên diện tích thuê sẽ cao hơn thực chất. Hợp đồng nên ghi con số diện tích cụ thể thay vì chỉ ghi đơn giá.

Mặt bằng nhỏ có nên tính theo m2 không?

Không nên. Khối lượng bản vẽ cho văn phòng 80m2 không nhỏ hơn 60 phần trăm văn phòng 200m2, nên đơn giá m2 bị đẩy lên rất cao và trông bất hợp lý. Với mặt bằng dưới 150m2, cách tính theo gói cố định phản ánh đúng khối lượng công việc hơn.

Vì sao cùng đơn giá m2 mà hai đơn vị cho ra hồ sơ khác nhau?

Vì đơn giá không nói gì về phạm vi. Một bên có thể chỉ giao phương án mặt bằng và ba phối cảnh, bên kia giao trọn hồ sơ triển khai kèm bản vẽ phối hợp kỹ thuật. Khi so sánh, phải quy về cùng danh mục đầu ra trước rồi mới đối chiếu đơn giá.

Chi phí thiết kế có tăng nếu mặt bằng phức tạp không?

Có, và mức tăng đáng kể. Mặt bằng nhiều cột lệch trục, trần thấp, hoặc có nhiều khu chức năng đặc thù như phòng lab và khu trưng bày làm tăng khối lượng bản vẽ 20 đến 40 phần trăm. Đơn giá thị trường luôn là đơn giá cho mặt bằng tiêu chuẩn.

Về người viết

Nội dung trên được biên soạn bởi Võ Trọng Bằng — QS/QC tại ORIIN Concept, phụ trách bóc tách khối lượng, đơn giá, kiểm soát chất lượng và nghiệm thu. Các số liệu và ví dụ trong bài lấy từ hồ sơ dự án ORIIN Concept đã bàn giao, không phải tài liệu tham khảo lại.

Cần đánh giá cụ thể cho mặt bằng của bạn? Xem danh mục dự án đã hoàn thiện , tham khảo phạm vi dịch vụ hoặc liên hệ ORIIN Concept để nhận tư vấn về chi phí thiết kế văn phòng theo m2.

Bài này thuộc cụm nội dung về thiết kế thi công nội thất văn phòng của ORIIN Concept — nơi tập hợp toàn bộ quy trình, đơn giá và tiêu chuẩn nghiệm thu mà chúng tôi áp dụng cho dịch vụ thiết kế thi công văn phòng trọn gói.