Thi Công Trong Toà Nhà Đang Hoạt Động: Làm Đêm, Giữ Sạch, Không Bị Đình Chỉ

Khác với mặt bằng trống, thi công văn phòng trong toà nhà đang hoạt động bị ràng buộc bởi một tập nội quy mà kẻ thù của tiến độ không còn là khối lượng công việc, mà là giờ làm hẹp, thang tải chia lượt, ngưỡng tiếng ồn và khoản tiền cọc hoàn trả mặt bằng có thể mất trọn nếu làm sai. Cùng một khối lượng có thể mất thêm 20 đến 40% thời gian chỉ vì các ràng buộc này.

Bài viết này không nhắc lại trình tự chín bước — cái đó nằm trong bài quy trình thi công nội thất văn phòng — mà đi vào phần mà chỉ tình huống toà nhà đang vận hành mới có: nội quy, giờ giấc, vận chuyển, giữ sạch và quan hệ với ban quản lý.

Bảng công tác và khung giờ được phép trong toà văn phòng

Bảng dưới đây tổng hợp từ nội quy thi công thực của các toà văn phòng hạng B và hạng C tại các thành phố lớn. Khung giờ cụ thể mỗi toà một khác, nhưng cách phân nhóm công tác theo mức ồn thì gần như thống nhất, và đây là căn cứ để lập lịch trước khi có nội quy chính thức của toà cụ thể.

Điều quan trọng nhất trong bảng là hai nhóm đầu — nhóm bị đẩy vào ca đêm — đều nằm ở giai đoạn đầu dự án. Vì phá dỡ và đục khoan mở đầu chuỗi công tác, việc chúng bị cắt vụn thành ca ngắn đẩy lùi toàn bộ phần hoàn thiện phía sau. Đây là lý do một mặt bằng trong toà đang vận hành cần lịch riêng ngay từ khâu lập, không phải điều chỉnh nhẹ từ lịch mặt bằng trống.

Nội quy toà nhà là điều kiện đầu tiên phải đọc

Trước khi lập tiến độ, phải lấy và đọc kỹ bộ nội quy thi công của toà nhà. Đây là tài liệu quyết định kế hoạch nhiều hơn bản vẽ, vì nó định nghĩa khung thời gian và cách thức mọi công tác được phép diễn ra.

Nội dung cần nắm gồm: khung giờ được phép thi công theo loại công tác, quy trình đăng ký nhà thầu và công nhân, quy định dùng thang tải, mức và điều kiện hoàn tiền cọc, danh mục công tác bị cấm hoàn toàn, và người liên hệ phía ban quản lý. Mỗi toà có bộ riêng và khác nhau đáng kể, nên không thể suy từ toà này sang toà khác.

Điểm hay bị bỏ qua là nội quy thường yêu cầu nộp hồ sơ trước một số ngày làm việc — thường 3 đến 7 ngày — trước khi được vào. Không tính khoảng chờ này vào kế hoạch là nguyên nhân phổ biến khiến ngày khởi công thực tế trượt so với ngày ký hợp đồng.

Giờ làm việc quyết định tiến độ nhiều hơn nhân công

Trong toà nhà đang vận hành, giờ được phép làm là ràng buộc lớn nhất. Toà văn phòng gần như luôn chia công tác thành hai nhóm với hai khung giờ khác nhau.

Công tác không ồn như sơn, bả, lắp đồ gỗ, đấu nối thiết bị thường được làm trong giờ hành chính bình thường. Công tác gây ồn hoặc bụi mạnh như khoan, cắt, phá dỡ, đục thường chỉ được làm ngoài giờ: buổi tối sau khi khách thuê về, ban đêm, hoặc cuối tuần.

Vì sao chia giờ làm chậm tiến độ

Việc chia giờ cắt vụn ngày làm của các công tác ồn. Một công tác đáng ra làm liên tục 8 giờ giờ phải chia thành các ca 3 đến 4 giờ vào buổi tối, cộng thời gian dọn dẹp và bàn giao mỗi ca. Hệ quả là công tác ồn kéo dài gần gấp đôi so với khi làm trong mặt bằng trống, và vì phá dỡ nằm ở đầu chuỗi, chậm ở đây đẩy lùi mọi thứ theo sau.

Cách bù lại thời gian mất do chia giờ

Cách bù duy nhất bền vững là dồn toàn bộ công tác ồn vào một đợt liên tục vào ban đầu, hoàn thành dứt điểm phần phá dỡ và đục khoan trong các ca đêm liên tiếp, rồi chuyển sang chế độ ngày cho toàn bộ phần còn lại. Rải rác công tác ồn suốt dự án là cách tệ nhất, vì mỗi lần quay lại chế độ đêm đều mất chi phí huy động và thời gian bàn giao ca.

Vận chuyển vật tư và phế thải qua thang tải

Trong toà nhà đang vận hành, mọi vật tư và phế thải chỉ đi bằng thang tải theo khung giờ đăng ký, không dùng thang khách và không để tạm ở hành lang chung. Đây là nút cổ chai vật lý mà nhiều kế hoạch bỏ sót.

Ba điểm phải kiểm trước khi khởi công

Thứ nhất là kích thước lòng thang tải: vật tư dài như tấm thạch cao 2400 hoặc 3000mm, ống gió, thanh nhôm vách phải kiểm tra có vào thang được không; thang không đủ dài buộc phải cắt nhỏ tại chỗ hoặc chuyển bằng cầu thang bộ, làm chậm và tốn công. Thứ hai là tải trọng thang cho vật nặng như máy điều hoà hay tủ hồ sơ nguyên khối. Thứ ba là khung giờ được dùng thang tải, vì thang này thường dùng chung với các khách thuê khác nên phải chia lượt và không phải lúc nào cũng sẵn.

Đường ra của phế thải cùng ràng buộc

Phế thải đi cùng đường và cùng ràng buộc với vật tư vào. Phế thải phải được đóng bao, đưa ra khỏi toà trong ngày, không tập kết ở khu chung. Toà nhà thường quy định điểm tập kết và giờ ra rác riêng, và vi phạm điểm này là một trong những lý do bị trừ tiền cọc phổ biến nhất. Với phá dỡ khối lượng lớn, cần tính trước số chuyến thang tải cần cho phế thải, vì một đêm phá dỡ có thể tạo ra lượng phế thải vượt số lượt thang được cấp, khiến phần phế thải tồn lại vi phạm quy định để qua đêm ở khu chung.

Ngưỡng tiếng ồn và bụi — hai thứ khách thuê bên cạnh phản ánh

Phản ánh của khách thuê khác là nguyên nhân trực tiếp của phần lớn lệnh đình chỉ thi công, và hai thứ họ phản ánh nhiều nhất là tiếng ồn và bụi.

Với tiếng ồn, ngoài việc tuân thủ khung giờ, cần chú ý công tác truyền chấn động qua kết cấu — khoan bê tông, đục sàn — vì loại này lan xa hơn nhiều so với tiếng ồn trong không khí và khách thuê cách vài tầng vẫn nghe. Ngưỡng và cách kiểm soát độ ồn nằm trong bài tiêu chuẩn độ ồn văn phòng .

Với bụi, phải quây kín khu vực thi công bằng vách tạm và màng nhựa, đặc biệt bịt kín các miệng gió điều hoà trung tâm nếu toà dùng hệ chung, vì bụi lọt vào hệ gió sẽ phát tán sang cả các tầng khác. Đây là lỗi nặng có thể khiến bị đình chỉ ngay lập tức.

Bảo vệ hiện trạng phần chung để không mất tiền cọc

Tiền cọc hoàn trả mặt bằng là khoản đặt cọc với ban quản lý, hoàn lại sau khi thi công xong nếu phần chung không hư hỏng. Khoản này thường vài chục triệu và mất trọn nếu bảo vệ hiện trạng không đủ.

• Dán bảo vệ sàn hành lang trên toàn tuyến vận chuyển từ thang tải đến cửa mặt bằng, vì đây là nơi xe rùa và vật tư đi qua nhiều nhất.
• Quây và lót thang tải phần vách trong cabin để vật tư không va xước.
• Che chắn sảnh và cửa chung nếu tuyến vận chuyển đi qua khu vực khách thuê khác dùng.
• Chụp ảnh hiện trạng phần chung trước khi khởi công, để về sau phân định hư hỏng nào có từ trước và hư hỏng nào do thi công.

Chi phí của toàn bộ mục này nhỏ so với khoản cọc và so với chi phí sửa phần chung theo giá ban quản lý áp. Bỏ bước chụp ảnh hiện trạng ban đầu là sai lầm hay gặp: khi có tranh chấp về một vết xước, không có ảnh gốc thì mặc định nhà thầu chịu.

Đăng ký nhân sự và quan hệ với ban quản lý

Toà nhà đang vận hành kiểm soát người ra vào chặt. Toàn bộ công nhân phải được đăng ký danh sách trước, thường kèm giấy tờ tuỳ thân và ảnh, và chỉ người trong danh sách mới được cấp thẻ ra vào. Thay đổi nhân sự giữa chừng cần đăng ký bổ sung, không đưa người lạ vào theo kiểu tạm thời được.

Điểm quyết định để không bị đình chỉ là có một người liên hệ trực tiếp với ban quản lý, xử lý phản ánh ngay trong ngày. Đình chỉ hiếm khi đến từ một vi phạm đơn lẻ; nó đến từ phản ánh lặp lại không được xử lý. Một người phụ trách tiếp nhận phản ánh, dừng công tác gây phản ánh và báo lại cách khắc phục thường đủ để giữ quan hệ và tránh lệnh dừng. Đây là phần việc điều phối hiện trường, xem thêm giám sát thi công nội thất văn phòng .

Lập kế hoạch riêng cho tình huống toà nhà vận hành

Kế hoạch cho mặt bằng trong toà nhà đang hoạt động phải khác kế hoạch cho mặt bằng trống ngay từ khâu lập, không phải điều chỉnh nhẹ.

Ba việc phải làm trước khởi công: lấy và đọc nội quy để xác định khung giờ và thủ tục; khảo sát thang tải và tuyến vận chuyển để biết giới hạn kích thước vật tư; và lập lịch dồn công tác ồn vào một đợt đầu thay vì rải rác. Việc gắn tiến độ này với các mốc thanh toán và điều kiện gia hạn nằm trong bài tiến độ thi công văn phòng , và trường hợp cải tạo khi văn phòng vẫn đang làm việc là một biến thể khó hơn, xem cải tạo văn phòng khi đang làm việc .

Doanh nghiệp chuẩn bị thi công trong một toà nhà đang vận hành có thể xem các dự án ORIIN Concept đã bàn giao , tham khảo phạm vi dịch vụ hoặc liên hệ ORIIN Concept để nhận kế hoạch phù hợp với nội quy toà nhà cụ thể.

Câu hỏi thường gặp về thi công văn phòng trong toà nhà đang hoạt động

Thi công trong toà nhà đang hoạt động có bị giới hạn giờ làm không?

Gần như luôn có. Phần lớn toà văn phòng cấm công tác gây ồn trong giờ hành chính, chỉ cho làm phần ồn vào buổi tối, đêm hoặc cuối tuần. Điều này có thể kéo dài tiến độ 20 đến 40% so với thi công trong mặt bằng trống, và phải tính vào kế hoạch ngay từ đầu.

Tiền cọc hoàn trả mặt bằng là gì và bị trừ khi nào?

Đó là khoản đặt cọc với ban quản lý toà nhà, hoàn lại sau khi thi công xong nếu không gây hư hỏng phần chung. Bị trừ khi làm bẩn hoặc hỏng hành lang, thang tải, sảnh, hoặc vi phạm nội quy nhiều lần. Khoản này thường vài chục triệu và mất trọn nếu không bảo vệ hiện trạng phần chung ngay từ ngày đầu.

Vận chuyển vật tư trong toà nhà đang vận hành làm thế nào?

Vật tư và phế thải chỉ được đi bằng thang tải theo khung giờ đăng ký, không dùng thang khách và không để ở hành lang chung. Vật tư dài như tấm thạch cao hay ống gió cần kiểm tra kích thước thang trước, vì thang không đủ dài buộc phải cắt nhỏ tại chỗ hoặc đưa lên bằng cầu thang bộ, làm chậm và tốn công đáng kể.

Làm sao để không bị ban quản lý đình chỉ thi công?

Đăng ký đầy đủ hồ sơ nhà thầu và danh sách công nhân trước khi vào, tuân thủ khung giờ ồn, giữ sạch phần chung mỗi cuối ca, và có người liên hệ trực tiếp với ban quản lý để xử lý phản ánh trong ngày. Đình chỉ thường đến từ phản ánh của khách thuê khác về tiếng ồn hoặc bụi, nên phòng ngừa nằm ở việc không tạo ra phản ánh chứ không phải xử lý sau khi có.

Về người viết

Nội dung trên được biên soạn bởi Nguyễn Bá Định — Giám sát thi công tại ORIIN Concept, phụ trách tiến độ hiện trường, an toàn, nội quy toà nhà, xử lý phát sinh khi thi công. Các số liệu và ví dụ trong bài lấy từ hồ sơ dự án ORIIN Concept đã bàn giao, không phải tài liệu tham khảo lại.

Cần đánh giá cụ thể cho mặt bằng của bạn? Xem danh mục dự án đã hoàn thiện , tham khảo phạm vi dịch vụ hoặc liên hệ ORIIN Concept để nhận tư vấn về thi công văn phòng trong toà nhà đang hoạt động.

Bài này thuộc cụm nội dung về thiết kế thi công nội thất văn phòng của ORIIN Concept — nơi tập hợp toàn bộ quy trình, đơn giá và tiêu chuẩn nghiệm thu mà chúng tôi áp dụng cho dịch vụ thiết kế thi công văn phòng trọn gói.