Quy Trình Thi Công Nội Thất Văn Phòng: 9 Bước Từ Bàn Giao Mặt Bằng

Trong thi công nội thất, thứ tự công tác không phải quy ước mà là ràng buộc kỹ thuật. Quy trình thi công nội thất văn phòng có những bước mà đảo thứ tự sẽ buộc phải tháo phần đã làm, và đó là nguyên nhân của phần lớn trường hợp chậm tiến độ cùng phát sinh chi phí.

Bài viết này nêu chín bước với đầu ra của từng bước, đánh dấu rõ các ràng buộc không được vi phạm.

Bảng tổng quan chín bước và thời lượng thực tế

Số ngày dưới đây lấy từ tiến độ thực đã bàn giao của các mặt bằng 300 đến 500m2, hoàn thiện mức trung bình. Cột "chồng lấn được" cho biết bước đó có thể chạy song song với bước liền trước hay không — đây là chỗ tiết kiệm được thời gian mà không phá ràng buộc kỹ thuật.

Tổng cộng 45 đến 65 ngày. Ba bước không chồng lấn được — phá dỡ, cốt sàn, đo đồ gỗ — là ba chỗ mọi kế hoạch nén tiến độ đều vỡ, vì chúng nằm nguyên trên đường tiến độ chính.

Bước một: nhận mặt bằng và bảo vệ hiện trạng

Đầu ra là biên bản nhận mặt bằng có ảnh, ghi rõ tình trạng ban đầu.

Nội dung cần ghi: tình trạng sàn, tường, trần hiện hữu; vị trí và tình trạng các đầu chờ kỹ thuật; các hư hỏng sẵn có; và tình trạng phần chung như hành lang, thang tải, cửa ra vào.

Bước này bảo vệ cả hai bên. Không có biên bản thì mọi hư hỏng phát hiện về sau đều thành tranh chấp, kể cả hư hỏng có từ trước.

Song song cần bảo vệ hiện trạng: dán bảo vệ sàn hành lang chung, quây khu vực thi công, che thang tải. Chi phí nhỏ nhưng nếu không làm thì tiền cọc hoàn trả mặt bằng có nguy cơ bị trừ. Quy định của toà nhà thường rất chi tiết về mục này, xem bài về thi công trong toà nhà đang hoạt động .

Bước hai: phá dỡ và xử lý phế thải nội thất cũ

Chỉ áp dụng với mặt bằng có nội thất cũ. Đầu ra là mặt bằng trống về trạng thái làm việc được, và toàn bộ phế thải đã ra khỏi toà nhà.

Điểm cần chú ý: phá dỡ là bước lộ ra phần lớn phát sinh. Sau khi tháo trần và vách, hệ thống kỹ thuật cũ hiện ra và thường không đúng như dự đoán. Đây là lúc cần tổ chức khảo sát lại và điều chỉnh dự toán nếu cần.

Cần yêu cầu nhà thầu chụp ảnh toàn bộ hiện trạng sau phá dỡ, đặc biệt là hệ thống kỹ thuật trong trần và trong tường. Bộ ảnh này có giá trị suốt vòng đời văn phòng khi cần sửa chữa. Các nguyên nhân phát sinh phổ biến nằm trong bài về phát sinh khi thi công văn phòng .

Bước ba: xử lý cốt sàn — ràng buộc thứ nhất

Đầu ra là mặt sàn phẳng trong dung sai của vật liệu hoàn thiện sẽ dùng.

Đây là ràng buộc kỹ thuật đầu tiên: cốt sàn phải xử lý xong trước khi dựng vách hoàn thiện. Lý do là lớp cán phẳng có độ dày 15 đến 40mm, và nếu dựng vách trước thì chân vách bị chôn hoặc bị hở tuỳ hướng lệch.

Quy trình: đo cốt bằng máy laser theo lưới 3x3m, xác định điểm cao nhất, rồi cán phẳng về cốt đó. Với độ lệch trên 25mm nên dùng vữa tự chảy thay vì cán tay để đảm bảo phẳng.

Thời gian chờ khô là điểm cần tính vào tiến độ: 3 đến 7 ngày tuỳ độ dày và độ ẩm không khí. Thi công vật liệu sàn lên lớp cán chưa khô sẽ gây bong và ẩm ngược.

Bước bốn: hệ thống kỹ thuật — ràng buộc thứ hai

Đầu ra là toàn bộ hệ điện, ống gió, cáp mạng, đường nước đã lắp đặt và nghiệm thu.

Đây là ràng buộc quan trọng nhất: hệ thống kỹ thuật phải hoàn thành và được nghiệm thu trước khi đóng trần. Sau khi đóng trần, kiểm tra bên trong là không thể, và sửa nghĩa là phá trần.

Thứ tự lắp trong trần

Thứ tự trong bước này cũng có ràng buộc: ống gió lắp trước vì kích thước lớn nhất và ít linh hoạt nhất, sau đó là đường nước, rồi máng cáp điện, cuối cùng là cáp mạng vì mềm và dễ luồn.

Lý do của thứ tự này là không gian trần hữu hạn. Khoảng trần trong toà nhà văn phòng thường chỉ còn 350 đến 700mm sau khi trừ dầm, và ống gió chính đã chiếm 250 đến 400mm chiều cao. Nếu luồn cáp mạng trước, khi ống gió vào sẽ phải cắt và đi lại toàn bộ tuyến cáp — chi phí làm lại nhỏ nhưng mất 2 đến 4 ngày.

Điểm cần kiểm ngay trong bước này là cao độ đáy ống gió so với cao độ trần hoàn thiện đã chốt trên bản vẽ. Chỉ cần lệch 50mm là trần phải hạ xuống, và hạ trần thì chiều cao thông thuỷ khu làm việc giảm theo. Với mặt bằng đã sát ngưỡng 2,6m thông thuỷ, đây là lỗi không sửa được bằng cách nào ngoài đổi tuyến ống.

Nội dung nghiệm thu trước khi đóng trần

Nghiệm thu bước này cần kiểm tra cụ thể, không chỉ nhìn tổng quát: thử áp lực đường nước, đo cách điện dây, kiểm tra tiết diện dây so với bản vẽ, thử thông ống gió, và test từng đường mạng. Danh mục chi tiết nằm trong bài về nghiệm thu nội thất văn phòng .

Hai phép thử hay bị bỏ nhất: thử áp đường nước pantry và đo cách điện. Cả hai đều rẻ — mỗi phép mất dưới một giờ — nhưng nếu bỏ thì hậu quả chỉ hiện ra sau khi văn phòng đã vận hành, lúc đó rò nước trong trần đã làm hỏng trần thạch cao và có thể cả thiết bị điện bên dưới.

Cần chụp ảnh toàn bộ tuyến kỹ thuật trước khi đóng tấm trần, có thước đo trong khung hình để về sau xác định được vị trí. Bộ ảnh này là tài liệu duy nhất cho mọi lần sửa chữa trong vòng đời văn phòng.

Bước năm: dựng vách và đóng trần

Đầu ra là hệ vách và trần hoàn chỉnh phần thô, chưa sơn hoàn thiện.

Thứ tự bên trong: dựng khung xương vách trước, sau đó khung trần, rồi ốp một mặt vách, luồn dây trong vách, ốp mặt còn lại, cuối cùng đóng tấm trần.

Điểm hay bị làm sai: ốp cả hai mặt vách rồi mới luồn dây. Khi đó phải khoan luồn qua khung xương, dễ làm hỏng lớp ốp và khó kiểm tra.

Với vách cần cách âm, đây là bước quyết định. Vách phải đi tới sàn kết cấu bên trên, không dừng ở trần giả; và mọi lỗ xuyên vách cho ống, dây phải bịt kín bằng vật liệu chuyên dụng. Bỏ hai điều kiện này thì cách âm không có tác dụng, chi tiết trong bài về cách âm phòng họp .

Bước sáu: đo đồ gỗ tại hiện trường — ràng buộc thứ ba

Đầu ra là bản vẽ sản xuất đồ gỗ với kích thước đo thực tế.

Ràng buộc: đồ gỗ đặt đóng chỉ được đo và đưa vào sản xuất sau khi vách đã dựng xong. Kích thước trên bản vẽ thiết kế là kích thước danh nghĩa; kích thước thực tế sau thi công vách luôn lệch 5 đến 20mm.

Vì sao không đo trước được

Sản xuất đồ gỗ theo kích thước bản vẽ mà không đo lại là nguyên nhân phổ biến của việc tủ không lắp được hoặc có khe hở lớn. Với tủ âm tường thì sai số 10mm đã đủ gây vấn đề.

Nguồn sai số cộng dồn từ ba chỗ: dung sai dựng khung xương vách khoảng 3 đến 5mm mỗi phương, độ dày tấm ốp thực tế lệch 0,5 đến 1mm so với danh nghĩa, và lớp bả hoàn thiện thêm 1 đến 3mm mỗi mặt. Ba nguồn này không triệt tiêu nhau mà cộng lại, nên hốc rộng 2400mm trên bản vẽ khi đo thực có thể ra 2385 hoặc 2412mm.

Cách xử lý là đo sau khi vách đã ốp và bả, ghi ba số đo tại ba cao độ khác nhau — chân, giữa, đỉnh — rồi lấy số nhỏ nhất làm kích thước sản xuất. Vách không bao giờ phẳng tuyệt đối theo chiều cao, và lấy số nhỏ nhất là cách duy nhất đảm bảo tủ vào được.

Thời gian sản xuất đồ gỗ 12 đến 20 ngày, và nó nằm trên đường tiến độ chính. Do đó bước dựng vách cần hoàn thành sớm ở những khu có đồ gỗ, kể cả khi các khu khác chưa xong.

Bước bảy: thi công hoàn thiện bề mặt

Đầu ra là toàn bộ bề mặt sơn, ốp, dán hoàn chỉnh.

Thứ tự: bả và xả trước, sơn lót, kiểm tra bề mặt dưới ánh sáng chiếu ngang, xử lý điểm chưa phẳng, rồi sơn hoàn thiện hai lớp.

Bước kiểm tra bằng đèn chiếu ngang là bước hay bị bỏ và cũng là bước phát hiện lỗi hiệu quả nhất. Bề mặt nhìn dưới ánh sáng đèn trần thông thường trông phẳng, nhưng dưới ánh sáng xiên thì mọi gợn hiện ra.

Song song có thể thi công vật liệu sàn, nhưng cần chú ý: sàn nên làm sau sơn hoàn thiện để tránh bị bẩn, hoặc phải bảo vệ sàn kỹ nếu làm trước.

Bước tám: lắp đặt và chạy thử

Đầu ra là toàn bộ thiết bị đã lắp và hoạt động đúng.

Trình tự: lắp đèn và thiết bị điện, lắp đồ gỗ, lắp thiết bị vệ sinh và pantry, sau đó nội thất rời, cuối cùng là thiết bị IT.

Chạy thử cần làm với tải thực tế, không chỉ bật lên xem có sáng. Điều hoà cần chạy liên tục 4 đến 8 giờ để kiểm tra nhiệt độ đạt và không có rò gas. Hệ điện cần bật đồng thời các thiết bị công suất lớn để kiểm tra không sụt điện hoặc nhảy aptomat.

Ba phép thử tải hay bị bỏ

Thử tải điện tổng: bật cùng lúc toàn bộ đèn, điều hoà và các ổ cắm có thiết bị, đo điện áp tại ổ xa nhất trên mỗi tuyến. Sụt quá 5% so với điện áp tại tủ nghĩa là tiết diện dây không đủ cho chiều dài tuyến, và đây là lỗi phải sửa trước khi văn phòng vận hành.

Thử nhiệt độ theo khu: đặt nhiệt kế tại bốn góc và giữa mỗi khu làm việc, chạy điều hoà 4 giờ ở nhiệt độ đặt 25 độ C. Lệch giữa điểm nóng nhất và lạnh nhất quá 2 độ C nghĩa là phân bố miệng gió chưa đúng, cần điều chỉnh lưu lượng từng miệng.

Thử băng thông mạng theo điểm: cắm máy vào từng ổ mạng và đo, không chỉ test vài ổ mẫu. Trên các mặt bằng đã bàn giao, tỷ lệ ổ mạng lỗi do bấm đầu sai hoặc đứt lõi thường là 1 đến 3% tổng số ổ — với 200 ổ thì có 2 đến 6 ổ lỗi, và tìm ra chúng sau khi bàn giao khó hơn nhiều.

Bước chín: vệ sinh, nghiệm thu và hồ sơ hoàn công

Đầu ra là mặt bằng sạch, biên bản nghiệm thu tổng thể, và bộ hồ sơ hoàn công.

Vệ sinh công nghiệp cần làm hai lần: một lần sau khi hoàn thiện phần thô để lấy bụi xây dựng, một lần cuối trước ngày nhân viên vào.

Hồ sơ hoàn công gồm bản vẽ as-built, biên bản nghiệm thu từng giai đoạn, chứng chỉ vật liệu và hướng dẫn vận hành thiết bị. Bộ này cần là điều kiện giải ngân đợt cuối, nếu không thì thường không bao giờ được giao đủ. Danh mục cụ thể nằm trong bài về hồ sơ hoàn công văn phòng .

Doanh nghiệp cần lập kế hoạch thi công cho mặt bằng cụ thể có thể xem các dự án ORIIN Concept đã bàn giao , tham khảo phạm vi dịch vụ , hoặc liên hệ ORIIN Concept để nhận tiến độ chi tiết theo chín bước.

Câu hỏi thường gặp về quy trình thi công nội thất văn phòng

Quy trình thi công nội thất văn phòng mất bao lâu?

Với mặt bằng 300 đến 500m2 hoàn thiện mức trung bình, toàn bộ chín bước mất 45 đến 65 ngày. Phần chiếm nhiều thời gian nhất là hệ thống kỹ thuật và đồ gỗ, mỗi phần khoảng 15 đến 20 ngày, và hai phần này chồng lấn được một phần chứ không hoàn toàn.

Bước nào không được đảo thứ tự?

Ba ràng buộc tuyệt đối: hệ thống kỹ thuật phải hoàn thành và nghiệm thu trước khi đóng trần, cốt sàn phải xử lý xong trước khi dựng vách hoàn thiện, và đồ gỗ đặt đóng chỉ đo tại hiện trường sau khi vách đã dựng. Đảo bất kỳ ràng buộc nào cũng dẫn tới tháo và làm lại.

Có thể thi công song song nhiều hạng mục không?

Được, nhưng theo khu vực chứ không theo hạng mục. Chia mặt bằng thành hai tới ba khu và cho mỗi khu tiến theo chuỗi riêng, thay vì để nhiều đội cùng làm chồng lên nhau trong một khu. Cách sau gây xung đột mặt bằng thi công và làm hỏng phần vừa hoàn thiện.

Ai điều phối thứ tự công tác giữa các đội?

Với hợp đồng trọn gói thì tổng thầu chịu trách nhiệm. Với hợp đồng tách gói thì đây là việc của chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý dự án được thuê. Đây là lý do tách gói cần nhân sự chuyên trách, vì điều phối thứ tự là phần khó nhất của mô hình đó.

Về người viết

Nội dung trên được biên soạn bởi Nguyễn Bá Định — Giám sát thi công tại ORIIN Concept, phụ trách tiến độ hiện trường, an toàn, nội quy toà nhà, xử lý phát sinh khi thi công. Các số liệu và ví dụ trong bài lấy từ hồ sơ dự án ORIIN Concept đã bàn giao, không phải tài liệu tham khảo lại.

Cần đánh giá cụ thể cho mặt bằng của bạn? Xem danh mục dự án đã hoàn thiện , tham khảo phạm vi dịch vụ hoặc liên hệ ORIIN Concept để nhận tư vấn về quy trình thi công nội thất văn phòng.

Bài này thuộc cụm nội dung về thiết kế thi công nội thất văn phòng của ORIIN Concept — nơi tập hợp toàn bộ quy trình, đơn giá và tiêu chuẩn nghiệm thu mà chúng tôi áp dụng cho dịch vụ thiết kế thi công văn phòng trọn gói.