Thiết Kế Văn Phòng Nhiều Tầng: Thang Và Quan Hệ Giữa Các Tầng

Khi một công ty không có một sàn đủ rộng và phải trải qua nhiều tầng, cách các tầng liên hệ với nhau trở thành vấn đề trung tâm. Thiết kế văn phòng nhiều tầng là bài toán thang và quan hệ liên tầng: chức năng nào đặt tầng nào, thang bộ nội bộ có mở được không, thang máy có đủ tải không, và diện tích mất đi cho trục thang trên mỗi tầng.

Bài viết này đi qua phân bổ chức năng theo tầng, điều kiện mở thang bộ nội bộ, năng lực thang máy và thời gian chờ, trục kỹ thuật đứng qua các tầng, mất mát diện tích do lõi thang, và thách thức khi các đội bị chia tầng.

Chức năng nào đặt tầng nào

Trên một sàn liền, mọi chức năng ở cùng mặt phẳng nên quan hệ giữa chúng chỉ là khoảng cách ngang. Khi trải nhiều tầng, quan hệ thêm chiều dọc, và việc đặt sai chức năng lên sai tầng tạo ra bất tiện lặp lại hằng ngày mà không sửa được nếu không cải tạo lại.

Bảng dưới đây là nguyên tắc phân bổ chức năng theo tầng, lấy từ cách chúng tôi tổ chức các văn phòng nhiều tầng đã bàn giao. Nó dựa trên hai tiêu chí: gần lối vào và tách theo mức ồn.

Điều quan trọng từ bảng là lễ tân phải ở tầng lối vào — nghe hiển nhiên nhưng hay bị vi phạm khi công ty thuê thêm tầng và để lối vào ở tầng không có lễ tân, khiến khách phải đi thang lên mới gặp người đón. Một sai lầm liên quan là đặt phòng họp tiếp khách quan trọng ở tầng khác với lễ tân, buộc lễ tân phải dẫn khách qua thang và qua khu làm việc nội bộ trước khi tới phòng họp — vừa bất tiện vừa để lộ khu nội bộ cho khách. Nguyên tắc bố trí khu lễ tân nằm trong bài về thiết kế khu lễ tân văn phòng .

Thang bộ nội bộ giữa các tầng: điều kiện và ràng buộc

Khi một công ty chiếm hai tầng liền kề, một thang bộ nội bộ nối trực tiếp hai tầng là tiện lợi lớn — người không phải ra thang máy chung để di chuyển giữa hai tầng của chính công ty. Nhưng đây là hạng mục có ràng buộc nặng nhất trong thiết kế nhiều tầng.

Điều kiện được mở

Mở thang bộ nội bộ nghĩa là cắt một ô sàn bê tông để tạo lỗ thông tầng, đây là can thiệp vào kết cấu và vào khoang cháy của toà nhà. Không phải toà nào cũng cho phép, và khi được thì phải tuân thủ quy định phòng cháy chữa cháy hiện hành về khoang cháy, và thường phải qua thẩm duyệt. Cần xác nhận với ban quản lý toà và cơ quan thẩm duyệt ngay từ đầu, trước khi đưa thang bộ nội bộ vào phương án, vì nếu không được duyệt thì cả bố cục dựa trên nó phải vẽ lại.

Chi phí và đánh đổi

Ngay cả khi được phép, mở thang bộ nội bộ tốn kém: cắt sàn bê tông có cốt thép, gia cường mép lỗ mở, làm thang và lan can đạt chuẩn, và xử lý ngăn cháy quanh lỗ thông tầng. Đánh đổi là sự tiện lợi hằng ngày của việc đi lại giữa hai tầng không qua thang máy chung, đáng giá với công ty có nhiều tương tác giữa hai tầng, ít giá trị với công ty mà hai tầng hoạt động độc lập. Các ràng buộc PCCC liên quan tới thông tầng và khoang cháy nằm trong bài về quy định PCCC văn phòng .

Năng lực thang máy và thời gian chờ trong văn phòng nhiều tầng

Với văn phòng nhiều tầng, thang máy là hạ tầng quyết định trải nghiệm hằng ngày, và nó thường dùng chung với các văn phòng khác trong toà. Năng lực thang phải được đánh giá theo số người và thời gian chờ chấp nhận được, đặc biệt vào giờ cao điểm sáng khi mọi người tới cùng lúc và giờ trưa khi ra vào ăn.

Vấn đề là thời gian chờ không chỉ phụ thuộc công ty mà phụ thuộc tổng lưu lượng cả toà. Nếu toà đông và số thang ít, thời gian chờ giờ cao điểm có thể dài tới mức khó chịu, và công ty không kiểm soát được vì thang là của toà. Đây là ràng buộc phải đánh giá trước khi thuê, không phải sau: một công ty chiếm nhiều tầng cần ước lượng lưu lượng người của mình cộng với lưu lượng chung để biết thang có đủ không. Nếu công ty là hộ thuê lớn, có thể thương lượng phân bổ thang giờ cao điểm, nhưng đó là điều phải bàn trước khi ký hợp đồng thuê.

Cách giảm phụ thuộc thang máy là bố trí sao cho phần lớn di chuyển hằng ngày nằm trong một tầng, chỉ việc liên tầng thật cần mới dùng thang — và nếu có thang bộ nội bộ thì việc đi lại giữa hai tầng liền kề không chiếm dụng thang máy chung.

Giờ cao điểm sáng và trưa

Hai đỉnh tải thang trong ngày là buổi sáng khi mọi người tới cùng khung giờ và buổi trưa khi ra vào ăn. Buổi sáng là tải một chiều đi lên, dồn trong khoảng 30 đến 45 phút; buổi trưa là tải hai chiều đan xen, khó điều phối hơn. Trên các toà đông, nếu công ty chiếm nhiều tầng cao thì nhân viên tầng cao chịu thời gian chờ dài nhất vì thang đã đầy từ các tầng dưới. Một cách giảm tải là lệch giờ vào làm hoặc giờ ăn giữa các tầng, nhưng đó là biện pháp vận hành chứ không phải thiết kế, và chỉ giảm được phần nào. Điều quan trọng là đánh giá thực trạng thang của toà trước khi thuê, vì đây là ràng buộc gần như không sửa được sau khi đã vào.

Trục kỹ thuật đứng qua các tầng

Trong văn phòng nhiều tầng, các hệ thống kỹ thuật phải đi trục đứng nối các tầng: trục cấp điện, trục cấp thoát nước, trục ống gió, trục cáp mạng. Vị trí các trục này thường cố định theo lõi kỹ thuật của toà, và chúng ràng buộc nơi đặt được pantry, khu vệ sinh và phòng kỹ thuật trên mỗi tầng.

Nguyên tắc là đặt các chức năng cần hạ tầng — pantry, vệ sinh, phòng máy — thẳng hàng trên các tầng, xếp chồng theo trục kỹ thuật đứng. Đặt pantry tầng này ở một góc và pantry tầng kia ở góc đối diện nghĩa là phải kéo đường nước xa trục trên ít nhất một tầng, tốn kém và rủi ro. Xếp chồng các khu kỹ thuật giúp đường ống và dây đi ngắn nhất và dễ bảo trì nhất. Cách tổ chức trục cấp thoát nước ràng buộc vị trí pantry đã được nêu ở quy mô một sàn trong bài về thiết kế văn phòng 100m2 , và trên nhiều tầng ràng buộc này còn chặt hơn vì trục là chung cho cả cột tầng.

Trục ống gió đứng cũng ràng buộc tương tự. Nếu mỗi tầng có hệ điều hoà riêng thì dàn nóng cần vị trí thoáng ra ngoài trên mỗi tầng, và tuyến gas nối dàn nóng với dàn lạnh phải đi trong giới hạn chiều dài cho phép của hệ. Trên toà nhiều tầng, các dàn nóng thường gom về một khu kỹ thuật ngoài trời xếp chồng theo tầng, nên vị trí dàn lạnh trong mỗi tầng bị ràng buộc bởi khoảng cách tới khu dàn nóng đó. Đây là lý do hệ điều hoà nhiều tầng phải được tính đồng bộ cho cả cột tầng chứ không thiết kế rời từng tầng, và cách tính nằm trong bài về hệ thống điều hoà văn phòng .

Mất mát diện tích do lõi thang và thách thức chia tầng

Mỗi tầng của văn phòng nhiều tầng mất một phần diện tích cố định cho lõi thang máy, thang bộ thoát hiểm và trục kỹ thuật đứng — thường 10 đến 18% diện tích sàn tuỳ toà. Phần này lặp lại trên mọi tầng, nên khi tính diện tích sử dụng thực phải trừ nó ở từng tầng, và tổng diện tích thuê nhiều tầng luôn lớn hơn diện tích dùng thực đáng kể so với một sàn liền cùng tổng diện tích.

Diện tích lặp lại trên mỗi tầng

Đây là đánh đổi cố hữu của việc trải nhiều tầng thay vì một sàn lớn: một sàn 1000m2 liền chỉ có một lõi thang, còn hai tầng 500m2 có hai lõi, mất diện tích gấp đôi cho cùng chức năng lõi. Vì vậy khi so sánh thuê một sàn lớn với thuê nhiều tầng nhỏ, phải so diện tích sử dụng thực chứ không so tổng diện tích thuê. Cần lưu ý phần diện tích lõi này không đồng đều giữa các toà: toà có lõi trung tâm gọn thì tỷ lệ mất thấp hơn toà có lõi lệch hoặc nhiều thang thoát hiểm rải rác, nên khi đánh giá một toà nhiều tầng nên yêu cầu mặt bằng điển hình của tầng để đo phần lõi thực tế. Bài toán một sàn lớn được phân tích trong bài về thiết kế văn phòng 1000m2 .

Đội bị chia tầng khó giao tiếp

Ngoài diện tích, chia tầng còn tạo thách thức về giao tiếp giữa các đội. Hai đội cùng tầng trao đổi tự nhiên qua việc đi ngang qua nhau; hai đội khác tầng thì mỗi lần trao đổi phải chủ động đi thang, nên tương tác giảm hẳn. Nếu hai bộ phận cần phối hợp chặt, đặt chúng khác tầng là cản trở đo được. Cách xử lý là đặt các đội hay phối hợp cùng tầng, và nếu buộc phải chia thì cân nhắc thang bộ nội bộ để giảm ma sát di chuyển. Nguyên tắc tổ chức không gian theo mức tương tác nằm trong bài về bố trí chỗ ngồi văn phòng .

Doanh nghiệp chuẩn bị văn phòng trải nhiều tầng có thể xem các dự án ORIIN Concept đã bàn giao , tham khảo phạm vi dịch vụ , hoặc liên hệ ORIIN Concept để nhận phương án bố trí liên tầng cụ thể.

Câu hỏi thường gặp về thiết kế văn phòng nhiều tầng

Văn phòng nhiều tầng nên đặt chức năng nào ở tầng nào?

Nguyên tắc là đặt lễ tân và tiếp khách ở tầng có lối vào chính để khách không phải đi sâu, đặt khu ồn như phòng họp lớn và khu đào tạo tách khỏi tầng làm việc yên tĩnh, và gom khu lãnh đạo cùng phòng họp quan trọng ở một tầng để thuận tiếp khách VIP. Chức năng dùng chung như pantry lớn hay khu sự kiện thường đặt ở tầng dễ tiếp cận nhất từ cả hai phía thang.

Có được mở thang bộ nội bộ giữa hai tầng văn phòng không?

Được trong một số điều kiện, nhưng phải tuân thủ quy định phòng cháy chữa cháy hiện hành về khoang cháy và thoát hiểm, và thường cần thẩm duyệt. Mở một ô sàn để làm thang bộ nội bộ là can thiệp vào kết cấu và khoang cháy của toà, nên không phải muốn là làm, chi phí không nhỏ và ràng buộc PCCC chặt. Cần xác nhận với ban quản lý toà và cơ quan thẩm duyệt trước khi đưa vào phương án.

Thang máy trong toà văn phòng nhiều tầng có đủ không?

Phải tính năng lực thang máy theo số người và thời gian chờ chấp nhận được, đặc biệt giờ cao điểm sáng và trưa. Thang máy dùng chung với các văn phòng khác trong toà, nên số người của công ty cộng với lưu lượng chung có thể khiến thời gian chờ giờ cao điểm dài. Nếu công ty chiếm nhiều tầng, cần đánh giá năng lực thang trước khi thuê, vì đây là ràng buộc không sửa được sau.

Văn phòng nhiều tầng mất bao nhiêu diện tích do trục thang?

Mỗi tầng mất một phần diện tích cho lõi thang máy, thang bộ thoát hiểm và trục kỹ thuật đứng, thường 10 đến 18% diện tích sàn tuỳ toà. Phần này cố định và lặp lại trên mọi tầng, nên khi tính diện tích sử dụng thực phải trừ nó ở từng tầng. Đây là lý do tổng diện tích thuê nhiều tầng luôn lớn hơn diện tích sử dụng thực đáng kể so với một sàn liền.

Về người viết

Nội dung trên được biên soạn bởi Đinh Châu Nhật Tảo — Kiến trúc sư Cao cấp tại ORIIN Concept, phụ trách quy hoạch mặt bằng, tiêu chuẩn diện tích, tổ chức không gian. Các số liệu và ví dụ trong bài lấy từ hồ sơ dự án ORIIN Concept đã bàn giao, không phải tài liệu tham khảo lại.

Cần đánh giá cụ thể cho mặt bằng của bạn? Xem danh mục dự án đã hoàn thiện , tham khảo phạm vi dịch vụ hoặc liên hệ ORIIN Concept để nhận tư vấn về thiết kế văn phòng nhiều tầng.

Bài này thuộc cụm nội dung về thiết kế thi công nội thất văn phòng của ORIIN Concept — nơi tập hợp toàn bộ quy trình, đơn giá và tiêu chuẩn nghiệm thu mà chúng tôi áp dụng cho dịch vụ thiết kế thi công văn phòng trọn gói.